Как заработать на коммерческой недвижимости

комментариев

К примеру, еще год назад вы могли сдавать в аренду умеренно "захудалую" квартиру в Москве и на эти деньги жить удаленно где-нибудь в Таиланде. Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно такими же. Во время пандемии арендаторы покинули крупные города - мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию дома.

В то же время аренда ушла из крупных городов.

Сейчас на аренде квартиры еще можно заработать - например, оплатить ежемесячные ипотечные платежи, но о серьезном доходе говорить не приходится. Однако скоро все станет еще хуже - россияне скупают десятки и сотни тысяч квартир в недостроенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие для того, чтобы сдавать их в аренду.

Так что когда застройщики достроят эти дома, на рынке появится огромное количество предложения, которое рынку будет очень сложно поглотить.

Поэтому инвестировать в квартиру сейчас с целью будущей сдачи в аренду - не самая лучшая идея. Но в то же время рынок коммерческой недвижимости живет по другим законам. Этот сегмент рынка пострадал так же, как во время пандемии, когда множество небольших магазинов, кофеен, кафе и других заведений вынуждены были выйти из бизнеса. <Ситуация остается напряженной, арендаторы в сфере общественного питания генерируют большую часть спроса, но их доходы еще не восстановились до докризисного уровня. Компании переводят сотрудников на удаленный режим работы и отказываются арендовать большие офисы - поэтому арендодателям приходится переманивать их скидками. <Тем не менее, рано или поздно рынок восстановится. Во многом это будет зависеть от того, как быстро экономика выйдет из кризиса, а это, в свою очередь, зависит от скорости снятия карантинных ограничений. Уже сейчас в Москве ограничения ослаблены настолько, насколько это возможно, поэтому бизнес скоро сможет работать в обычном режиме.

Но для восстановления спроса на коммерческую недвижимость необходимо дождаться восстановления доходов населения как основного потребителя, что займет несколько больше времени.

Но все же у рынка коммерческой недвижимости есть шанс на восстановление в отличие от рынка жилья, где перспективы туманны. Выгодно ли покупать и арендовать? С точки зрения "диванного" инвестора, доходность от аренды коммерческой недвижимости должна быть как минимум выше процентов по банковскому депозиту - их обычно принимают за стандартную доходность самого простого инвестиционного инструмента, к тому же практически без риска. А доходность от аренды определяется несколькими параметрами: стоимостью покупки недвижимости; уровнем вакантности, процентом свободных площадей и, соответственно, процентом использования площадей; периодическими расходами на ремонт и обслуживание.

Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду, сумма фактической арендной платы за год минус периодические расходы, нужно сравнить с затратами на покупку недвижимости - так можно получить доходность. Но сдавать в аренду коммерческую недвижимость сложнее - здесь есть периодический ремонт, обслуживание сетей и многие другие расходы, которые приходится оплачивать постоянно и которые нельзя сократить даже при полном отсутствии арендаторов. Гурген Шекоян из сети корпоративных коворкинг-пространств SPACES рассказал о новом формате - можно с минимальными затратами превратить офис в коворкинг-пространство, а фактически сдавать его в аренду по частям.

Риски будут минимальными - от владельца потребуется вложить тысячи рублей в переделку, и эти деньги быстро окупятся, но только если владелец привлечет специализированную компанию. Однако стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях - если разные квартиры не сильно отличаются друг от друга разницей между "хрущевкой", новостройкой и апартаментами, то коммерческая недвижимость может быть совершенно разной.

Это может быть склад в промышленной зоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина при доме, торговая точка на рынке и множество других вариантов. Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и общий подход к аренде разных помещений существенно отличаются. Наконец, можно приобрести помещение в торговом центре - хотя, скорее всего, это будет небольшой торговый центр с низкими арендными ставками. Например, в одном из торговых центров Москвы Чертаново-Северное можно приобрести торговые площади: 40,5 кв. м на 1-м этаже - за 13,3 млн рублей, 44,2 кв. м на 2-м этаже - за 7,7 млн рублей, 5 кв. м на 1-м этаже - за 9 млн рублей.

При этом первое помещение сдается за тысячу рублей в месяц 33 тысячи рублей за квадратный метр в год, второе - за 66 тысяч рублей в месяц 18 тысяч рублей в год за квадратный метр, а третье - почти за 1,3 миллиона рублей в месяц или около 32,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Правда, реальная доходность почти гарантированно будет ниже - дело в том, что речь идет о свободных незанятых площадях, соответственно, пока предложение превышает спрос.

Кроме того, владельцу помещения в торговом центре придется платить определенную сумму за коммунальные услуги, уборку, охрану и обслуживание. Кроме того, для больших площадей необходимы супермаркеты, гипермаркеты, магазины крупной бытовой техники и т.д.

Кроме того, для больших площадей необходимы супермаркеты, гипермаркеты, магазины крупной бытовой техники и т.д.

А в торговых центрах стоимость аренды может быть установлена в процентах от оборота - это подвергнет владельца такой недвижимости риску, когда в нормальной экономике он заработает, а в кризис нет, хотя недвижимость как раз и является страховкой от кризиса.

Кроме того, в торговых центрах есть и другие виды недвижимости.

Контейнерные площадки и склады самообслуживания - перспективные варианты? Во время пандемии аренда складских помещений неожиданно стала пользоваться спросом. В основном это связано с тем, что предприниматели из пострадавших отраслей сворачивали свой бизнес и отказывались от арендованных площадей. И им понадобились склады для хранения непроданных товаров. Примерно то же самое происходит и с рабочими из регионов, которые покинули крупные города на период самоизоляции.

Есть еще одна причина роста популярности складской недвижимости - рост розничной торговли продуктами питания, все больше магазинов у дома и услуг розничной торговли через Интернет.

К примеру, компания Wildberries, помимо своих пунктов самовывоза, вынуждена арендовать складские помещения практически в каждом населенном пункте, где она работает. Это справедливо и для небольших интернет-магазинов, у которых может быть только одно местоположение.

Спрос на склады резко вырос в м и остается высоким в настоящее время - даже без учета Москвы и Санкт-Петербурга речь идет о миллионе квадратных метров складов для аренды и тысячах метров для строительства в регионах. При этом складов по-прежнему строится меньше, чем требуется рынку. В этих условиях в России начали развиваться новые форматы складов, которые более гибко адаптируются к потребностям клиентов. Например, в Москве в прошлом году стали популярны два таких формата: склад self-storage - ближайший аналог складов из телепередач канала Discovery, где огромное пространство разделено на отдельные небольшие склады, доступ к которым открыт в любое время суток.

Склады имеют крышу, постоянно охраняются и содержатся в чистоте и порядке, а контейнерные площадки, как следует из названия, - это просто территории с морскими контейнерами. Такие контейнеры защищают имущество от внешних условий, они запираются, а вся площадка охраняется. Такие форматы стали популярны благодаря низким ценам на услуги хранения - например, арендовать склад формата self-storage можно за рублей за квадратный метр в месяц, при этом вы можете выбрать любую понравившуюся площадь хоть 1 квадратный метр - но это больше похоже на сейф, чем на склад.

В одной только Москве 76 таких складов, и средняя площадь каждого - "чистые" квадратные метры в аренду, а реальная площадь больше. Только за последний год на московском рынке появилось достаточно много подобных проектов, но их успех во многом зависит от местоположения - многие склады закрываются, после чего владельцы перемещают свои контейнеры в новое, более привлекательное место.

В будущем будут востребованы недорогие форматы, и контейнерные площадки могут стать одним из ведущих форматов. Этот формат требует небольших первоначальных инвестиций: цена контейнера - от 60 тысяч рублей за фут и от 80 тысяч за фут; аренда земельного участка - около рублей за квадратный метр. В контейнере площадью 15 или 30 квадратных метров плюс нужно учитывать подъездной путь, например, столько же стоит контейнер - соответственно, за землю в месяц придется платить от до рублей.

Но контейнеры обычно размещаются в 2 "этажа"; аренда контейнера - от рублей в месяц за второй "этаж" и от рублей за первый за футовый контейнер, и от 10 и 12 тысяч рублей за футовый соответственно, коммунальные и сервисные платежи отдельно - плюс еще тысяча рублей в месяц. То есть чистый доход с каждого контейнера - около 6 тысяч рублей за фут и от 8 тысяч за фут соответственно, окупятся они примерно за год.

Если вы хотите контейнер в аренду, то можете получить его на год.

При желании контейнеры можно разделить на части - тогда общий доход от каждого будет еще выше. В случае с self-storage математика будет похожей, но изначально она требует больше инвестиций - все-таки переоборудование обычного ангара в склад с отдельными помещениями стоит довольно дорого. Какие риски подстерегают инвестора? Все инвестиции рискованны, и недвижимость от этого не застрахована.

В случае с коммерческой недвижимостью некоторые риски такие же, как и в случае с арендой квартир. Например, арендаторы могут столкнуться с неудачным расположением, неадекватным ремонтом, высокими ценами, они могут испортить помещение или перестать платить, ссылаясь на трудности.

С другой стороны, коммерческое помещение практически невозможно сдать в аренду без договора, поэтому у арендодателя будет закон и возможность взыскать с арендатора. Но есть и другие риски. Например, весь год большинство арендаторов находились в крайне сложной ситуации, когда приходилось не работать больше месяца, а торговые и офисные центры и вовсе закрывались.

С другой стороны, правительство поддержало арендаторов, предоставив им право на "арендные каникулы". Это означало, что арендатор мог прийти к владельцу недвижимости и попросить его снизить арендную плату - и тот не имел права отказать.

Правительство поддерживало арендаторов.

В случае отказа арендатор обращался в суд и там снижал арендную плату в среднем на половину от докризисной цены. Возможны и другие проблемы: договор аренды заключается на определенный срок, например на год, а затем продлевается.

Зачастую арендная плата может повышаться только раз в год, но расходы владельца могут вырасти и до повышения цены - например, если повысится стоимость коммунальных услуг или зарплата сотрудников, обслуживающих здание; значительная часть арендаторов - это предприятия сферы услуг, общественного питания и непродовольственной розницы, которые первыми закрываются в кризис.

В этом случае расходы собственника в кризис не уменьшаются, а часто растут из-за роста цен и девальвации рубля; собственник помещения несет полную ответственность за ущерб, который может быть нанесен, например, поврежденной электропроводкой или обвалившимися потолками; могут возникнуть претензии со стороны налоговых и правоохранительных органов - и часто арендодатель также привлекается к делу в качестве свидетеля; по многим причинам стоимость аренды может стать ниже - тогда реальная доходность инвестиций снизится.

В любом случае расходы арендатора могут быть снижены, и во многих случаях они могут быть приняты во внимание налоговыми органами.

В любом случае, прежде чем оформлять сделку по продаже нежилого помещения для последующей сдачи в аренду, стоит продумать и просчитать все возможные риски. Это действительно прибыльный сегмент - но зарабатывают на нем в основном профессионалы.

Поскольку значительная часть сотрудников работает удаленно, необходимость в просторных офисах отпадает. В этих условиях сдача офиса в аренду оказалась проблематичной для владельца помещения, особенно если он работает по привычной модели, когда арендатор заезжает, делает ремонт и оборудует помещение под свои нужды. В нынешних условиях такой формат работает плохо, арендатор может не найтись. Все большую популярность приобретают гибкие офисные помещения, которые легко адаптируются под нужды компаний, так называемый формат built-to-suit.

Мы видим интерес к этой модели со стороны крупных игроков, например, девелопер "Самолет" присматривается к такому офису. Нам кажется очень перспективным объединить тренд гибких пространств с усилиями владельцев помещений. <Поэтому мы считаем, что перспективным вариантом для собственника получить прибыль от собственного здания является сотрудничество с оператором коворкинг-пространства. Этот формат работает следующим образом: собственник и оператор подписывают договор на три месяца на создание коворкинг-пространства и вывод его на рынок. В этот период оператор выбирает клиента, согласовывает с ним все планировочные решения и выходит на подписание договора. Оператор также имеет обязательства по аренде и, например, делает ремонт в соответствии с потребностями клиента.

Оператор также имеет обязательства по аренде и, например, делает ремонт в соответствии с потребностями клиента.

Оператор также имеет обязательства по аренде и, например, делает ремонт в соответствии с потребностями клиента.

Прибыль от сдачи такого офиса в аренду делится между владельцем и оператором. При этом владелец помещения может подбирать арендаторов по обычной схеме в течение трех месяцев действия эксклюзивного договора. То есть собственник повышает шансы на сдачу офиса в аренду. По нашим расчетам, если владелец инвестирует в отделку офиса около тыс. долл. Коммерческая недвижимость становится более выгодной. При аренде коммерческой недвижимости также возникают проблемы с арендаторами.

Самая распространенная проблема - финансовая несостоятельность. Некоторые владельцы бизнес-центров в Санкт-Петербурге заняли непоколебимую позицию по цене в период коронавальных "каникул".

И произошло это в основном с дорогими офисными помещениями. Нет ощущения, что пандемия пошла на убыль. Просто все привыкли жить в новых условиях". Иван Татаринов Девелоперская компания Glincom Сравнение аренды жилых и офисных помещений, на мой взгляд, некорректно.

С другой стороны, чтобы сдать в аренду даже несколько квартир, владельцу не нужны особые навыки и опыт оперативного управления - достаточно время от времени проверять состояние недвижимости и проводить техническое обслуживание, причем не всегда после выезда арендатора, а коммунальные платежи может делать и арендатор.

С другой стороны, у собственника нет специальных навыков и опыта оперативного управления.

В то же время владельцу БЦ приходится выполнять большое количество задач, связанных с управлением и обслуживанием здания эксплуатацией инженерных сетей, плановым техническим обслуживанием, уборкой и охраной объекта и так далее, поэтому без профессиональной команды, в которую будет входить административный и технический персонал, не обойтись.

Конечно, можно воспользоваться услугами сторонней управляющей компании, но тогда вам придется делить часть доходов. В кризисных ситуациях, подобных прошлогодней вспышке коронавируса, владелец квартиры просто запирает ее и платит минимальную арендную плату. Но владелец БЦ, несмотря на то, что его доходы могут резко упасть, не может полностью избавиться от эксплуатационных расходов во время простоя объекта и значительно сократить персонал.

Навигация

thoughts on “Как заработать на коммерческой недвижимости ”

  1. Kajizuru :

    Браво, мне кажется это отличная идея

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *